For beboere‎ > ‎Generalforsamling‎ > ‎

Infoskriv om bankbytte

BYTTE AV BANK / BYTTE AV FORRETNINGSFØRER, sendt som beboerbrev den 15. 

Styret i Pelton borettslag ønsker å spare beboerne for millionutgifter, men OBOS mener vi ikke bør gjøre det.

Selv om vi i Pelton borettslag har hatt gode rentebetingelser på fellesgjelda som borettslaget har i Handelsbanken etter overgangen dit for knappe to år siden, har styret en plikt ifølge styreinstruksen til å gjøre et grundig arbeid med å holde kostnadene ved å bo i borettslaget lavest mulig. Derfor sa vi ja da bankrådgivingsfirmaet BankAdvisor inviterte til en ny forhandlingsrunde med de største bankene for å skaffe bedre lånevilkår for de ca. 190 millioner kroner vi har i fellesgjeld.

«Spotpris» på renta
Rådgiverne rådet oss til å etterspørre en NIBOR-tilknytning på lånerenta, slik at vi får en rente som kun varierer i forhold til den prisen bankene betaler for å låne penger seg imellom, med et fast påslag, som sikrer at banken får en fortjeneste på å låne oss penger. Omtrent som spotprisavtaler på strøm. Målet i forhandlingene med bankene har vært å gjøre deres fortjeneste så liten som mulig. 

Etter å ha forhandlet siden før jul har vi kommet i mål med det vi mener er den beste avtalen det er mulig å få for vårt borettslag, en rente som er 0,50 prosentpoeng lavere enn det som var renten vi hadde tidligere i vår. På 190 millioner kroner innebærer det en årlig besparelse på 950.000 kroner. For en beboer med 2 millioner i restlån på fellesgjelden er den årlige besparelsen på 10.000 kroner årlig, eller over 830 kroner i måneden i redusert husleie.

En oversikt over de siste 6-7 årene (se under) viser at vi med våre rentebetingelser i snitt ville hatt 0,95 prosentpoeng lavere rente enn gjennomsnittsrenta norske banker tilbyr sine boligkunder.

Ikke tillatt i OBOS
Problemet vi møtte på var at OBOS Eiendomsforvaltning i første omgang ikke ville godta å fjerne en setning i IN-hovedavtalen som gjør at det ikke er tillatt å ha NIBOR-tilsluttede lån. Etter et møte mellom styret og toppledelsen i OBOS Eiendomsforvaltning og konserndirektør Morten Aagenæs, sa Øivind Aastorp, daglig leder i OBOS Eiendomsforvaltning: «Vi kommer tilbake til dere med utkast til revidert IN-hovedavtale.»

Juridisk betenkning innhentet
Vi fulgte også et råd fra OBOS Eiendomsforvaltning og fikk en grundig og gjennomarbeidet juridisk betenkning fra Kvale Advokatfirma og deres ekspert på finanslovgivning. Hennes klare konklusjon var at et NIBOR-tilknyttet IN-lån kan tas opp så lenge det ikke strider mot mindretallsvernet, ikke er til spesiell ugunst for noen andelseiere, at de som har nedbetalt fellesgjelden beholder sine rettigheter med hensyn til pantesikkerhet og regresskrav og at det fremdeles blir anledning til å betale ekstraordinært ned på fellesgjelden. 

Med disse signalene gikk vi videre med den banken som ga det beste tilbudet, Danske Bank og inngikk avtale med dem om at vi flytter våre to IN-lån til dem 30. juni. 

Urimelige krav fra OBOS
Den 11. juni hadde OBOS frist med å komme med den lovede reviderte IN-avtalen. Istedenfor ble vi kontaktet av OBOS Eiendomsforvaltning med beskjed om at de kunne endre IN-hovedavtalen, men bare dersom to vilkår var oppfylt, at generalforsamlingen skal vedta bankbyttet med 2/3 flertall og at samtlige som helt eller delvis har nedbetalt IN-lånene samtykker i de nye lånevilkårene.

OBOS Eiendomsforvaltning argumenterer med at det er en vesentlig risiko knyttet til å redusere lånets løpetid fra 33 til 2 år. Det må gjøres for at Danske Bank skal kunne låne penger på så lave renter til å dekke vårt lån.  Styret er imidlertid sammen med både våre bankrådgivere i BankAdvisor og utlånsbanken Danske Bank av den oppfatning at dette kun er en teoretisk risiko. Som borettslag har vi solid økonomi, vi har under 50 prosent belåningsgrad og det vil ikke være vanskelig om to år å finne en annen bank dersom Danske Bank ikke er i stand til å inngå ny låneavtale med Pelton.

USBL vil gjerne ta over Pelton
Styret har derfor tatt kontakt med USBL som tilbyr seg å overta som forretningsfører for Pelton borettslag når vi blir sagt opp av OBOS Eiendomsforvaltning. De har undersøkt saken og ser i likhet med våre rådgivere ikke noen risiko forbundet med å bytte til Nibor-tilknyttede IN-lån.

Borettslagets juridiske rådgiver sier styret er kompetent til å refinansiere borettslagets lån, så lenge avdragstiden blir uendret i forhold til de opprinnelige IN-lånene som ble opptatt i 2014. Likevel legger vi låneopptaket frem som en vedtakssak for generalforsamlingen.  Bytte av forretningsfører krever en vedtektsendring som generalforsamlingen må vedta med 2/3 flertall. Men her må bemerkes at OBOS har varslet at de sier opp Pelton som forvaltningskunde fra 1. juli, så vi har ikke annet valg hvis vi bytter bank, slik styret ser det. 

Ekstraordinær generalforsamling innen 29. juni
For at vi skal ha en forretningsfører på plass når OBOS Eiendomsforvaltning sier oss opp, innkaller vi derfor til en ekstraordinær generalforsamling. Med de nye smittevernreglene i Oslo fra og med 16. juni så går det heldigvis an å holde denne fysisk. Formell innkalling med endelig tid og sted for denne generalforsamlingen blir kunngjort på vanlig måte.

Et bilde som inneholder bord  Automatisk generert beskrivelse

Figur 1 Viser historiske besparelser dersom vårt lån hadde hatt Nibor-tilknytning + et påslag på 0,6 %


Comments